Пространство «Бертгольд Центр» на Гражданской улице работает уже больше года. Внутри восстановленного дореволюционного здания находятся кафе, бары, магазины, студии, а во дворе проводят фестивали и ресторанные дни.
«Бертгольд Центр» придумал Роман Красильников. Несколько лет назад созданное им пространство «Четверть» со скандалом выселяли из особняка в переулке Пирогова из-за конфликта с собственником. В новом кластере, по словам Красильникова, этот опыт учли: пространство создавали вместе с владельцем здания, а к договорам и аренде теперь относятся намного серьезнее.
«Бумага» рассказывает, из чего складывается экономика креативного пространства, как «Бертгольд Центр» отбирает резидентов и почему аренда там стоит дороже рынка.
Креативный директор «Бертгольд Центра» Роман Красильников известен в Петербурге по нескольким кластерам. Он основал пространство «Четверть», которое сначала находилось на улице Декабристов, а затем рядом — в особняке в переулке Пирогова. Кластер выселили в 2014 году после конфликта между командой креативного пространства и собственниками здания, которые решили прекратить сотрудничество с «Четвертью». Собственники запирали двери особняка вместе со всем имуществом резидентов, а однажды во дворе пространства даже произошла драка.
Владельцы здания в переулке Пирогова позже судились с ООО «Четверть» и, как следует из материалов дела, пытались взыскать с организации и ее директора Дениса Дегтярева больше 2 млн рублей. При этом требования к Красильникову суд признал необоснованными. По словам Романа, это удалось доказать «в одно-два заседания».
В то время команда «Четверти», говорит Роман, тоже могла подать иск — например, чтобы возместить потраченные на ремонт средства. Но делать этого не стали: после закрытия кластера организаторы всё равно не стали бы возвращаться в здание, да и судебный процесс требовал расходов.
— Мы делали это [пространство] на суперэнтузиазме — не сказать, что у нас были какие-то серьезные заработки. На какой-нибудь работе можно было больше зарабатывать, чем там. Поэтому мы бы не потянули эти суды.
Летом 2014 года во дворе за Большим Казачьим переулком работало пространство Salon — следующий проект Красильникова. В гаражах и промышленных контейнерах располагались галереи и киоски с уличной едой.
Роман также работал и с пространством Contour на Кима, 6 — вместе с бывшим партнером по «Четверти» Денисом Дегтяревым, но быстро ушел из проекта: понял, что там нет «ни денег, ни договоров». Сам Contour проработал на острове Декабристов несколько месяцев и под названием Contour Family переехал в здание Ленполиграфмаша на Аптекарском проспекте. В 2016-м его оттуда выселили: собственники расторгли договор аренды с компанией, занимавшейся креативным пространством, но при этом дали возможность некоторым резидентам перезаключить договор напрямую.
на ремонт части здания, где находится «бертгольд центр», потратили Около 10 млн рублей
Как в центре города купили здание под креативное пространство
«Бертгольд Центр» находится на Гражданской улице, 13–15, недалеко от Сенной площади. Арка с улицы ведет во внутренний двор пространства: здесь стоят скамейки и столы летних террас, над ними протянуты гирлянды с цветными лампочками. По вечерам в выходные территория заполнена посетителями местных баров — «Юс Юса», Laboratorio Distilita и других.
В дальнем конце двора — высокая лестница. По ней можно подняться на крышу с видом на центр города. За углом — ближе к части здания, которую занимает отель «Гутенберг», — еще ведутся строительные работы.
После опыта «Четверти» Красильников решил, что создавать пространство изначально нужно вместе с собственником здания, чтобы не повторилась ситуация с выселением.
— Работать с субарендой очень ненадежно: тебя сначала могут использовать как рабочую силу, которая приведет в порядок здание, а потом выгонят. Условия договора аренды очень ненадежные. Конечно, есть способы этого избежать, но законодательство всё равно на стороне арендодателя, и если он не захочет, то ничего не получится.
В 2016-м Красильников нашел инвесторов, которые выкупили здание на Гражданской под будущее креативное пространство. По его словам, это родители его друга из Иркутска. Когда те приехали в Петербург, он показал им другие креативные пространства города — «Этажи» и тогда еще работавшую «Тайгу». Инвесторы согласились на проект, здание на Гражданской было выбрано совместно. Решающую роль, говорит Красильников, сыграло даже не расположение дома, а его цена (которую руководители проекта не озвучивают) и возможность организовать там креативный центр.
По плану, часть здания должна была отойти под отель, который собирался строить сам собственник, а другая — под креативный центр. «Он (центр — прим. «Бумаги»), по сути, очень хорошо дополняет отель. Гостям есть где попить, на что посмотреть и куда сходить. С такой концепцией мы начали делать проект совместно с собственником», — говорит Красильников.
из 6 тысяч кв. м ПОМЕЩЕНИй в «бертгольд центре» сданы все
Как ремонтировали здание дореволюционного завода на Гражданской улице
В доме на Гражданской 1900–1901 года постройки в начале ХХ века находилось акционерное общество «Словолитня и производство медных линеек Г. Бертгольд». Предприятие занималось установкой типографий и производством шрифтов и других типографских материалов. В начале 2018 года здание признали объектом культурного наследия регионального значения.
Как рассказывает Роман, дом изначально был в «кошмарном состоянии»: «Как будто там была война». Так как у особняка на Гражданской охранный статус, реконструкцию нужно было согласовывать с КГИОП. Например, необходимо было сохранить стены во дворе здания. «У нас задача привести здание к нормам нынешнего времени и в то же время сохранить какой-то его дух».
В ремонт той части здания, где находится креативное пространство, вложили, по примерным оценкам Красильникова, около 10 млн рублей. Еще порядка 15 млн потратили уже сами резиденты, которые ремонтировали арендуемые помещения своими силами. «Нам было бессмысленно делать ремонт [в помещениях под сдачу], всё равно арендатор будет его переделывать, особенно если речь идет о коммерции», — объясняет Красильников.
Затраты на ремонт резидентам возместили арендными каникулами: для небольших помещений — один месяц, для больших — два или три, в зависимости от сложности ремонта.
Хотя кластер открыт уже больше года, строительные работы продолжаются до сих пор. Например, недавно бар The DogWalk выстроил себе террасу на втором этаже, куда с улицы можно попасть по винтовой лестнице, а команда самого «Бертгольд Центра» в этом сезоне открыла крышу здания.
Кто стал резидентами «Бертгольда» и как пространство отбирает бары, магазины и студии
Первые резиденты начали заселяться в «Бертгольд Центр» летом 2016 года. К осени он был заполнен примерно на треть, а к марту 2017 года — окончательно.
Первый этаж «Бертгольд Центра» задуман как продолжение улицы. Здесь находится торгово-развлекательная зона с кафе, барами, книжным, магазинами одежды, а также двором, где проходят события. На втором этаже — студии, мастерские, офисы.
Из 6 тысяч кв. м помещений, говорит Красильников, сдано в эксплуатацию и арендовано 100 %, а в листе ожидания — еще около 250 заявок от потенциальных резидентов. «Если кто-то съедет, то мы сразу знаем, кого можно посадить на его место».
Собственник, по словам Красильникова, в курсе, какие проекты заезжают в центр, но лично отбором не занимается. Сам креативный директор объясняет, что нет четкой пропорции, по которой распределяется, например, число баров и магазинов, но центр старались сделать разноплановым: «Важно понимать, что собираются сделать ребята, как это будет выглядеть, как работать, какой у них бэкграунд. Мы знаем, что они (нынешние резиденты — прим. „Бумаги“) сделают классно, и с удовольствием им сдаем».
Среди арендаторов, например, центр «Фотодепартамент», студия причесок «Покрас», кафе Oversize с полуторакилограммовыми треугольными пиццами. Некоторые резиденты — в том числе магазин одежды «Волчок» и магазин часов и аксессуаров Rediska — арендовали помещения еще в «Четверти».
После переулка Пирогова Rediska работала во дворе на Невском проспекте. Но, как рассказывает бывшая владелица магазина Татьяна Арабей (в феврале 2018 года основатели проекта продали его), посетителей туда приходилось «заманивать своими силами». В креативных же пространствах, замечает Татьяна, всегда есть поток людей, так что магазин решили вновь перенести в одно из них.
— Но все хорошие места в работающих пространствах, конечно, были заняты. Вот мы и решили посмотреть, что там задумал Роман. Конечно, это было рискованно. Но место на первом этаже, самая гуща событий нас соблазнили.
Rediska переехала в «Бертгольд» в августе 2016 года, когда центр только открывался. По словам Татьяны, в помещении делали всё с нуля. «Там даже не было пола, потом и окна выбили [во время ремонта], а вставили через месяц. Мы работали с [окнами], заколоченными деревяшками». Арабей говорит, что «Бертгольд» сильно отличается от «Четверти», и считает, что когда ремонт в пространстве завершится, «всё будет идеально».
— Здесь всё серьезно, всё по-взрослому. Много начальства, много документов, постоянный ремонт. «Четверть» была самодельная — просто тусовка. И директора [«Четверти»] — такие же ребята, как мы. Которые точно не знали, как и что делается, думали, что устные договоренности имеют какую-то силу. И что их только пугают, когда обещают выгнать.
Создатели «Бертгольд Центр» изначально задумывали его как событийную площадку. Так, в пространстве проходят выставки, лекции, на крыше организуют занятия йогой, а во дворе — фестивали: например, Ресторанный день или «Веган фест». «Это такая социальная нагрузка, которую мы на себя берем и которая формирует поток и делает нас более приятными, душевными и интересными для посетителей», — говорит Красильников.
средняя посещаемость «бертгольд центра» — около 1,5 тысяч человек в неделю
За счет чего зарабатывает креативное пространство
Основные доходы «Бертгольда» (точную сумму создатели проекта не озвучивают) приносит аренда. При этом Красильников говорит, что, если судить по затратам на ремонт, «креативная часть окупила себя — и не один раз».
Договоры с резидентами заключаются на разные сроки: это может быть и 11 месяцев, и 5 лет — в зависимости от того, насколько понятно, «выживет проект или нет». Аренда: 1,5–2 тысячи рублей за квадратный метр на первом этаже и от 1 тысячи — на втором. Это, по словам Красильникова, выше средней рыночной стоимости примерно на 30 %.
— Специфика [креативных пространств] довольно сложная: надо понимать, что классно, а что — нет. Нельзя просто открыть здание функционального типа и сказать, что это креативный центр. В креативном центре маркетинг и концепция выходят на первый план и становятся важнее самой недвижимости. У нас [у недвижимости] класс С, а мы сдаем по ставке как B, а то и B+. Можно просто хлеб продавать, а можно открыть пекарню «Цех» или «Буше», где тот же хлеб дороже не из-за того, что мука лучше, а потому что там оформление, дизайн, работа с публикой.
При этом в «Бертгольде», рассказывает Красильников, жестко следят за оплатой: если в течение нескольких дней после дедлайна не рассчитываются, дверь в помещение могут просто закрыть. Правда, такое происходило только однажды.
Как считает создатель пространства «Тайга» Марк Калинин, подбор резидентов зависит в первую очередь от тематики проекта: «Конкретной формулы здесь нет: бывает очень успешная кофейня, а бывает невероятно крутой магазин, который создает трафик».
Калинин основал пространство «Тайга» в особняке на Дворцовой набережной в 2011 году. Проект просуществовал до 2017 года, пока его не выселили: владелец здания разорвал контракт, несмотря на договоренность о продлении. Калинин также открыл рабочее пространство «Практик» на 7-й Советской, а сейчас занимается коворкингом «КБ Футурист» на проспекте Медиков.
По словам Калинина, в креативных пространствах обычно сдаются помещения небольшой площади, поэтому резиденты могут позволить себе снять их даже по цене выше рыночной. Поэтому, предполагает Калинин, с точки зрения коммерческой выгоды креативные пространства сейчас не сильно уступают, например, бизнес-центрам или гостиницам.
Зачем устраивать мероприятия, даже если они не приносят денег
Посещаемость «Бертгольд Центра» в среднем составляет 1–1,5 тысячи человек в неделю. В дни мероприятий она может достигать 5–6 тысяч за выходные. «Это не очень много, но плюс в том, что это целевой трафик. Люди идут именно сюда», — говорит Красильников.
При этом, по словам креативного директора, мероприятия составляют незначительную часть доходов «Бертгольд Центра». Например, художники или фотографы могут проводить здесь выставку бесплатно: они не платят за аренду и продвижение и к тому же получают 20 % выручки за билеты — остальное оставляет себе пространство.
По словам Калинина, события тоже могут приносить пространству доходы, сопоставимые с арендой. Однако это зависит от концепции кластера.
— Допустим, на таких больших площадках, как «Севкабель», конечно, общий бюджет формируют крупные мероприятия. А, например, в «Тайге» все мероприятия были бесплатные: мы проводили свои события, поддерживали молодых кураторов и, понятно, не брали с них деньги за аренду. Это скорее был такой драйвер проекта.
Особняк в переулке Пирогова, в котором когда-то находилась «Четверть», сейчас занимает пространство «Пальма». Здесь находится кафе на крыше Solaris lab, магазины, а главный зал сдают под разные события. Управляющий пространства Дмитрий Гуревич считает, что мероприятия необходимо проводить в любом случае: «С одной только постоянной арендой будет мало отличий от бизнес-центра. Гостей и резидентов надо развлекать».
Среди преимуществ «Бертгольд Центра» Гуревич называет большую площадь, собственный закрытый внутренний двор, подбор резидентов, а также удачную, хотя и «не самую топовую», локацию. Марк Калинин считает, что концепция «Бертгольд Центра» удачна тем, что креативная команда изначально работает с собственником.
— Если собственник отказывается вкладываться [в пространство], то и малый бизнес чувствует себя плохо: все себе арендовали по комнате, всё красиво сделали, а общая территория остается в разрухе. Поэтому собственник должен быть заинтересован в том, чтобы такой проект жил.
Чтобы узнать, как открыть креативное пространство в своем городе, записывайтесь на бесплатный курс «Мастеров России»
