Стоит ли в 2022-м покупать квартиру в Петербурге? А продавать или сдавать в аренду? Ответы «Бумаги»

С конца февраля наблюдаются две противоположные тенденции: цены на жилье продолжили расти, но спрос сократился из-за резко взлетевших ставок по ипотеке.

По мнению Максима Ельцова, рынок первичного и вторичного жилья держался именно на приобретателях ипотеки, а в текущих условиях — при отсутствии уверенности в завтрашнем дне, стабильном доходе и возможности обслуживать кредит — желающих брать ее значительно меньше.

«Заметнее пострадал вторичный рынок, потому что на него не распространяется ипотека с господдержкой и там реальные ставки начинаются от 9 %, — отмечает Ельцов. — С начала апреля наблюдаем на вторичном рынке постепенное увеличение числа новых объектов. По нашим оценкам, их стало примерно в два раза больше, чем в марте, когда продавалось минимальное количество квартир».

В целом с февраля они увеличились, хотя цены на вторичном рынке растут медленнее и сейчас скорее снижаются.

По информации центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», цены на вторичном рынке в Петербурге с мая 2021 по февраль 2022 года в среднем оставались на уровне около 175 тысяч рублей за квадратный метр. В марте показатель вырос до 185 тысяч, в апреле — до 201, с мая цена квадратного метра колеблется в районе 198–199 тысяч.

Первичный рынок недвижимости в Петербурге уверенно рос с осени 2020 до февраля 2022 года (от 129 к 186 тысячам рублей за квадратный метр). Весной цены совершили скачок: март — 196, апрель — 205, май — 209 тысяч. Летом наметилось снижение: в июне и июле в среднем по городу квадратный метр нового жилья оценивался в 202 тысячи рублей.

К примеру, на Васильевском острове цены на вторичное жилье в июле вернулись к уровню февраля 2022 года — 214 тысяч рублей за квадрат. Первичный рынок здесь вырос с февральских 236 до 280 тысяч в июле.

В Приморском районе квартиры на первичном рынке сейчас стоят чуть дороже, чем в феврале, — в среднем 205 тысяч рублей за метр.

По оценке риелтора Максима Ельцова, на вторичном рынке ставки начинаются с 9 %. На первичном они ниже за счет льготных программ. По информации Центробанка, средневзвешенная ставка по всем выданным ипотечным кредитам в Петербурге на конец июня — 5,58 % годовых.

При этом в июне петербуржцы брали ипотеку почти в два раза активнее, чем в мае: общая сумма ипотечных кредитов выросла с 9,1 до 17,3 миллиарда рублей, хотя это еще далеко до февральских 32,5 миллиарда. Средняя сумма кредита в июне — 5,9 миллиона рублей.

Теперь необходимо менять стратегию инвестирования, отмечает директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Покупать строящуюся недвижимость для перепродажи или «убитые» квартиры, чтобы ремонтировать их, а потом продавать или сдавать, а также инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас, по мнению эксперта, не рентабельно.

«Инвестировать в недвижимость сейчас — сомнительная цель, потому что нет прежнего потенциала роста. Предыдущие два года люди инвестировали и покупали квартиры впрок, а теперь многие пытаются зафиксировать прибыль и просто продать объекты, потому что не справляются с рассрочкой или ипотечными платежами (или сомневаются, что справятся). Из-за этого появляется огромное количество переуступок, особенно в типовом жилье, по ценам существенно ниже, чем у застройщиков. То есть предложение заметно превышает спрос, и как результат — надо очень внимательно подходить к выбору объекта», — говорит Ельцов.

Большой выбор квартир — это хорошая возможность найти что-то действительно ценное за приемлемые деньги. Но при покупке необходимо ориентироваться на реальную стоимость недвижимости, а с ее оценкой возникают сложности.

«Цифры, заявленные агрегаторами, нередко оказываются выше тех, за которые объект можно купить, торгуясь с застройщиком. Мы по своей практике выкупа квартир делаем вывод, что продавцам нередко приходится давать скидку в 5, 7 или 10 % к минимальной стоимости аналогичных квартир, чтобы продать свою», — рассказывает эксперт.

Риски недостроя существенно ниже, чем два-три года назад, поскольку практически все объекты реализуют через эскроу-счета: только после того, как застройщик сдает дом, он получает доступ к деньгам дольщиков, а до тех пор деньги хранятся в банке. Банки же будут решать проблемы дольщиков, если застройщик обанкротится.

При этом Максим Ельцов говорит о новых рисках — задержках объектов. Застройщики вынуждены сдавать дома не в том виде, как было заявлено, потому что нет импортных комплектующих. «И чем выше уровень дома, чем выше качество, тем сложнее будет соблюсти заявленные требования», — говорит эксперт.

«В любой сделке с недвижимостью важно определиться с конечной целью. Если вы хотите получить „живые“ деньги, важно понимать, как вы будете инвестировать или сохранять их. Если хотите улучшить свои жилищные условия, то нужно убедиться, что вы нашли идеальный вариант для покупки, а еще трезво оценить цену квартиры, которую вы продадите, — как раз с этим на рынке самые большие сложности», — рассказывает Максим Ельцов.

Эксперт уверен: сейчас самое время улучшать качество собственных активов — сменить не очень хорошее жилье на более подходящее. Ждать повышения цен для продажи своей квартиры не стоит — квартиры, которые пользуются наименьшим спросом, скорее будут дешеветь.

При прочих равных сейчас мало смысла покупать квартиры в старом фонде и панельных домах — рынок будет еще сильнее дифференцироваться по качеству домов, планировки и локации объектов, отмечает Ельцов. Пользуется меньшим спросом однотипное жилье в густо застроенных кварталах — а предложений там очень много.

«Куда больший интерес вызывают объекты с уникальными качествами: это может быть типовое жилье, но в локации, где большинство домов старые и ваша квартира будет отличаться. Стоит продавать то, что не сильно ликвидно, и повышать уровень своего жилья. Торговаться можно и нужно во всех сегментах, покупатель с „живыми“ деньгами ценится как никогда. Сейчас однозначно рынок принадлежит покупателю», — говорит Максим Ельцов.

Также стоит учитывать, что в Петербурге принят закон, по которому все жилые дома, построенные с 1957-го по 1970-й годы, рискуют оказаться в зоне реновации — сноса, при котором жителей могут переселить в любой район в черте города. Изначально программу преподносили как ориентированную на расселение хрущевок, но есть сообщения о возможном сносе домов других типов. Поэтому нужно внимательнее проверять такие риски и учитывать, что район, где вы покупаете квартиру, может в ближайшие годы измениться из-за масштабного строительства.

С апреля и до начала июня предложение на рынке аренды в Петербурге сильно превышало спрос, из-за чего арендные ставки снижались — сейчас цены восстанавливаются, отмечает эксперт. Ельцов указывает на возросшую стоимость ремонта нового жилья во всех сегментах, а также увеличение сроков работ.

«Покупать стоит квартиру с ремонтом, который ваши конкуренты в ближайшее время вряд ли сделают, а если и сделают, то за большие деньги, — говорит руководитель „Первого ипотечного агентства“. — Вопрос с налогами стоит остро, но надо понимать, что налоговая не будет сейчас распыляться и гоняться за людьми, которые сдают квартиры за 20, 30 или 40 тысяч рублей — это совсем не то, что им интересно. И рынок еще долго будет оставаться в тени. Всё, что требуется, — это трезво оценивать затраты на подготовку к сдаче в аренду, арендную ставку и решить вопрос управления, если собственник захочет уехать».