Тяжело ли найти на Васильевском острове коммуналку в хорошем состоянии, на что обратить внимание при покупке квартиры и какие антикварные предметы интерьера сохранились в старом фонде?
«Бумага» поговорила с администратором паблика «От Стрелки до Гавани» Ксенией Годес, которая с конца мая ищет коммуналку под расселение. Петербурженка рассказывает, почему поиск квартиры похож на экскурсию.
Зачем расселять коммунальную квартиру
— Примерно год назад мы с мамой задумались о том, что нужно жить поближе друг к другу, и решили купить ей небольшую квартиру рядом с нами. Закончилось это полным провалом — мы не нашли ничего, что бы нам подходило. Через некоторое время до меня дошло, что просто-напросто небольших квартир в центре города, и на Васильевском в частности, мало, а стоят они дороже, чем большие.
Тогда мы изменили стратегию и стали искать «два в одном» — большую квартиру с двумя входами, санузлами и, в идеале, кухнями. Нам хочется сохранить некую обособленность, к которой мы уже привыкли.
Месяц поисков показал, что нужно расселять коммуналку. На рынке есть выкупленные большие квартиры, но их мало и у них есть недостатки. Если жильцы делали ремонт под себя, то, как правило, он нам не подходит — нужны перепланировки. А чем крушить качественный ремонт, проще и дешевле сделать всё с нуля. Кроме того, такие квартиры, естественно, дороже.
Район наших поисков — Васильевский остров. Моя мама провела тут детство. Отсюда ее эвакуировали с детским садом в 1941 году, а потом она вернулась уже с детским домом, так как родственники не пережили блокаду. Я живу на Васильевском острове с 1991 года — я тогда вышла замуж, похоже, и за остров заодно.
У нас есть ряд формальных критериев при выборе — цена, расположение, возможность раздела квартиры на два кадастровых ордера, метраж, лифт, высокий этаж — мы любим небо и крыши, — состояние парадной, наличие лифта.
Но есть, конечно же, и критерии интуитивные — лежит душа или нет. Иногда заходишь в квартиру и с порога понимаешь, что, в принципе, можно уже уходить.
На что обратить внимание при покупке недвижимости в старом фонде
— Коммуналки я до этого никогда не расселяла. Но в 2000 году мы покупали себе квартиру на Васильевском острове, а в прошлом году по поручению брата я продавала его квартиру, чтобы купить меньшую по площади. Оба раза всё было не совсем гладко, но теперь это помогает мне сразу обращать внимание на важные вещи.
Например, если в квартире в старом фонде есть какие-то сохранившиеся исторические элементы, нужно выяснить, есть ли у них охранный статус. Допустим, в случае с лепниной вы не сможете пригласить какого угодно мастера, чтобы побелить потолок: нужно будет заключать договор с уполномоченной фирмой — из-за этого стоимость ремонта может вырасти.
Обязательно следует узнать, когда в доме был капитальный ремонт. Иначе можно купить квартиру в здании, которое через год будут расселять (информация о капитальном ремонте доступна на сайте «Наш Санкт-Петербург» — прим. «Бумаги»).
Важно пообщаться не только с хозяевами квартиры, но и с соседями, особенно если сверху или снизу в этой же парадной есть расселенные коммуналки. Обычно жильцы готовы рассказать, с какими сложностями столкнулись.
На сайтах недвижимости есть мошенники. Не могу сказать, что я часто на них натыкаюсь, но несколько случаев было. Например, я увидела дешевую квартиру и позвонила человеку, чтобы узнать, почему у нее такая цена. По телефону мне сказали, что это срочная продажа, хозяева переезжают в другой регион. Когда я ответила, что хочу посмотреть квартиру, мне сказали: таких, как вы, много. Если вы внесете сегодня аванс, то квартиру оставим именно вам.
О других способах мошенничества меня любезно предупредил риелтор Сергей Лизунов — он участник группы в фейсбуке «От Стрелки до Гавани», администратором которой я являюсь.
Например, собственников необходимо проверять на банкротство. На рынке есть квартиры, имеющие несколько переходов прав собственности и продающиеся ниже рыночной стоимости. В таких случаях, при объявлении продавца банкротом, сделку могут расторгнуть — покупатель теряет квартиру, а деньги обратно не получает.
Важно проверять квартиры, полученные по наследству. Неожиданный наследник может возникнуть и по прошествии 6 месяцев, то есть после даты вступления в наследство, если он не имел возможности узнать о смерти родственника.
Необходимо проверить, не отбывает ли кто-то из жильцов срок заключения. Его на это время выписывают из квартиры, но он всё еще имеет право пожизненного проживания после освобождения.
Короче говоря, прежде чем совершать какие-либо телодвижения по покупке, необходимо провести серьезную юридическую проверку квартиры.
Тяжело ли найти квартиру в хорошем состоянии
— На рынке сейчас меньше предложений, чем хотелось бы. Риелторы это объясняют как сезонностью — летом всегда заметен спад, поскольку люди проводят время на дачах, так и пандемией — не все сейчас готовы показывать квартиры.
В некоторых коммуналках на входе просят надевать маски, в некоторых нет. Есть отдельные соседи, которые не пускают в свои комнаты, потому что они соблюдают жесткий карантин. Я не очень понимаю, как это можно делать в условиях коммунальной квартиры, но это так. А еще сейчас многие ждут субсидий на расселение. Люди не могли получить их во время карантина.
Как ни странно, но примерно 70 % квартир, которые я видела, в хорошем состоянии. Под хорошим состоянием я имею в виду, что в комнатах сделан либо косметический, либо чистенький «бабушкин», либо действительно очень хороший ремонт. Были комнаты с отличными дверями, тройными стеклопакетами.
Но места общего пользования в квартирах, конечно, не такие. Если жильцы заботятся об имуществе, эти места могут быть без ремонта, но чистыми и аккуратными. И, конечно же, во всех квартирах, подлежит замене электропроводка. В местах общего пользования она устаревшая и свисающая гроздьями. Кроме того, каждый собственник имеет свой счетчик.
Бывают квартиры, в которых семь комнат в идеальном состоянии, можно заезжать и жить. А в одной комнате живет спившийся художник, и туда просто боятся заходить.
Естественно попадаются и квартиры, в которые страшно входить. Но я дама закаленная, меня коммуналками не удивить, поэтому я, невзирая на запахи, грязь и тараканов, подробно изучаю и такие.
Эти убитые деклассированными жильцами квартиры часто преподносят много сюрпризов — ремонт там не делался со времен царя Гороха и все детали интерьера, хоть и под слоем грязи, налета или краски, но сохранились. Правда, их не всегда разглядишь. В одной из квартир, площадью 300 квадратных метров, я хотела посмотреть паркет, но не смогла — чтобы до него добраться, нужно было бы организовывать археологические раскопки.
Но вообще, всё это очень субъективно. Недавно в просмотре участвовала еще одна покупательница. С моей точки зрения, коммуналка, которую мы смотрели, была идеальной, а вот ее повергла в шок — она такое увидела впервые.
Какие предметы интерьера можно увидеть в старых квартирах
— В каждую квартиру я прихожу как на экскурсию. В одной обнаруживается родная дубовая входная дверь в прекрасном состоянии. В другой — довоенные светильники в коридорах и на кухнях, латунные шпингалеты на окнах, печи, камины. В третьей, жутко грязной квартире, на кухне стояла дореволюционная пятилитровая бутыль — эта зеленая красота так сверкала посреди комнаты, что я попросила риелтора связаться с хозяйкой и узнать, можно ли ее купить.
Я готова ходить по этим коммунальным квартирам хотя бы потому, что это возможность увидеть такие вот раритеты. Заходишь в комнату, в которой всё страшно, на полу гора тряпок, на них что-то пролито, запах курева и перегара — а в углу сверкает белая печь. Уже не белоснежная, но на общем фоне всё равно выделяется.
В одной из квартир я познакомилась с женщиной, муж которой был реставратором мебели. Когда я вошла к ней в комнату — она напоминала антикварный салон, — то забыла, что пришла смотреть квартиру. Расспрашивала хозяйку про сундуки, комоды, стулья. В свое время муж приносил всё это с помоек и восстанавливал.
В парадных я вижу потрясающую метлахскую плитку, витражи, перила, десюдепорты.
Пока я посмотрела около 15 квартир. Была одна, которую я даже хотела купить, но жильцы как раз ждут субсидию на расселение. Они говорят, что ее получение займет около 9 месяцев.
Если я найду что-то быстрее, хорошо. Нет — не страшно. Ведь мне сам процесс тоже очень нравится — каждая квартира обязательно порадует каким-нибудь сюрпризом, жильцы удивляют, радуют или даже восхищают своими историями. Если бы мы не затеяли переезд, его бы надо было имитировать — это потрясающее приключение.
